計劃：大批量保障房
今年開閘入市
“這個保障房小區(qū)建的真是漂亮，位置也是一流的。如果我也能住進(jìn)這樣的保障房里，那真是太好了�！弊蛉眨驹谂_江區(qū)福州CBD核心區(qū)附近的大型保障房——福機(jī)保障房工地邊上，市民丁先生贊嘆不已。
福機(jī)保障房小區(qū)只是福州大批量在建的保障房的一個縮影。今后，這樣優(yōu)質(zhì)的保障房住宅小區(qū)，將原來越多。
今年，福州市將改造108個舊屋區(qū)，包括計劃完成前期工作的項(xiàng)目44個，占地面積7934畝，改造舊房面積約549萬平方米，約23136戶;征收改造64個項(xiàng)目，占地面積約6565畝，改造舊房面積約544萬平方米，約30548戶。
而在保障房方面，根據(jù)福州市住房保障和房產(chǎn)管理局公告的2014年福州市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)及進(jìn)展情況，2014年我省下達(dá)福州市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)是：開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共8142套(戶)。其中，公共租賃住房2850套(含廉租住房350套)、城市棚戶區(qū)改造5000套(戶)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造292戶，基本建成8000套(戶)。
據(jù)了解，今年福州市計劃開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共9207套(戶)，其中：公共租賃住房2995套(含廉租住房360套)、城市棚戶區(qū)改造5920套(戶)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造292戶，基本建成8220套(戶)。
進(jìn)展：新增保障房
上半年全部開工
2014年已經(jīng)過半，那么，今年福州舊屋區(qū)改造及保障房的建設(shè)進(jìn)度如何呢?
據(jù)悉，今年福州新開工的保障性安居工程項(xiàng)目要求于2月底前落實(shí)到具體項(xiàng)目和地塊，3月底完成前期工作，上半年全部開工建設(shè)。而根據(jù)市政府的要求，續(xù)建的項(xiàng)目將加大資金、設(shè)備和人員的投入，加快建設(shè)進(jìn)度，于8月底前基本建成或竣工。同時，同步規(guī)劃建設(shè)市政道路、水電氣管網(wǎng)、通信網(wǎng)絡(luò)等配套設(shè)施，確保與主體工程同時交付使用，方便居民盡早入住。
在舊屋區(qū)改造方面，記者從福州市房管局獲悉，今年，福州市計劃改造108個項(xiàng)目，面積達(dá)到1072萬平方米，其中，計劃完成征收改造的項(xiàng)目64個，目前有37個項(xiàng)目進(jìn)入房屋征收階段;計劃完成前期工作的44個項(xiàng)目，目前已有37個項(xiàng)目進(jìn)入房屋征收階段，計劃完成前期工作的44個項(xiàng)目，目前已有35個項(xiàng)目完成規(guī)劃選址。
由于下半年是舊改推動關(guān)鍵點(diǎn)，決定著今年的舊改任務(wù)能不能完成。今年，政府部門大幅度提高貨幣補(bǔ)償獎勵標(biāo)準(zhǔn)，盡量引導(dǎo)市民選擇貨幣補(bǔ)償。例如，這次臺江上下杭、太平汀州改造，由于補(bǔ)償金額近每平方米2萬元，拿貨幣補(bǔ)償?shù)囊呀?jīng)達(dá)到20%以上，而這一數(shù)字在以前一般不到5%;另一方面，政府也允許就地安置，實(shí)行拆一還一、不補(bǔ)差價，并獎勵10%的公攤。而對選擇異地安置的，政府一般提供多處房源供選擇，異地安置房一般都達(dá)到原面積的1.5倍以上。前段時間實(shí)施的臺江區(qū)上下杭、鼓樓區(qū)朱紫坊、晉安區(qū)洋里污水三期、倉山區(qū)煙臺山等地塊簽約率達(dá)到96%以上。
高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)水準(zhǔn)以及補(bǔ)償措施，贏得了舊屋區(qū)居民的肯定。記者在福州12345上看到，大量舊屋區(qū)的居民詢問自己什么時候能被征遷。
記者獲悉，目前，福州市城區(qū)面積較大的舊屋區(qū)中，上下杭、煙臺山、朱紫坊等歷史文化街區(qū)(風(fēng)貌區(qū))房屋征收進(jìn)入掃尾階段，臺江區(qū)太平汀洲、蒼霞舊屋區(qū)近期啟動征收，倉山區(qū)奧體周邊、飛鳳山公園周邊等重點(diǎn)片區(qū)，爭取上半年啟動征收。另外，今年福州部分面積較大的舊屋區(qū)將完成征收，如：永安街北側(cè)、溫泉路以西舊屋區(qū)改造項(xiàng)目，斗池路黎明永輝周邊地塊，洋中路舊屋區(qū)，洋洽河(聯(lián)建村段)周邊舊屋區(qū)、學(xué)生街改造，連潘片棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，火車北站周邊舊屋區(qū)站東路改造項(xiàng)目以及火車北站周邊舊屋區(qū)沁園路改造項(xiàng)目等。
融資：銀行金融創(chuàng)新
助推棚戶區(qū)改造
福州市城區(qū)舊屋區(qū)和村莊房屋密集區(qū)改造任務(wù)重、融資需求量大。錢從哪里來，一直是個問題。
作為我省棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)投融資主力銀行，國開行福建省分行上個月與福州市國有資產(chǎn)營運(yùn)公司簽約合作，分行通過福州市國有資產(chǎn)營運(yùn)公司作為統(tǒng)一平臺，支持棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)第一批項(xiàng)目評審承諾額119億元，在評項(xiàng)目申貸金額合計85億元，重點(diǎn)支持項(xiàng)目包括福州市連潘片區(qū)、清富片區(qū)、魁岐片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等重點(diǎn)棚改項(xiàng)目。今年上半年國開行福建省分行累計發(fā)放棚改項(xiàng)目專項(xiàng)貸款44億元，是去年全年發(fā)放量的2.27倍，全年力爭發(fā)放棚改貸款超過100億元。截至目前，該行已實(shí)現(xiàn)保障性住房項(xiàng)目融資總量154.32億元，其中累計發(fā)放棚改項(xiàng)目貸款67.05億元，分行保障性住房貸款余額約占全省保障房貸款余額的54%，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，實(shí)現(xiàn)了本息回收百分之百。累計支持新增建筑面積219.07萬平方米，助力全省1.5萬戶、逾5.36萬中低收入群眾實(shí)現(xiàn)“安居夢”。
除了國開行外，其他商業(yè)銀行近年也積極參與。記者從建行廣達(dá)支行了解到，該行早在2004年就對福州市保障性住房建設(shè)進(jìn)行信貸資金支持，累計為4個保障性住房項(xiàng)目——福灣新城秋月苑、鶴林新城、盛世新城、象峰新苑提供授信額度共計12億元，投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款近3億元。2007年至今該行為金山桔園、秋月苑、鶴林新城、浦上二期、東山新苑、西園二期等多個保障房項(xiàng)目，共計4436戶居民發(fā)放個人按揭貸款7.33億元。
在融資方式上，金融機(jī)構(gòu)也在探索新的融資方式以解決保障性住房資金需求量大的難題。比如創(chuàng)新推出了“三個統(tǒng)一”和“三個專項(xiàng)”融資模式，對納入省級平臺、省會城市平臺的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目通過“統(tǒng)一評級、統(tǒng)一授信、統(tǒng)貸統(tǒng)還”的模式與國開行開展“一攬子”合作，成批量、成系統(tǒng)地評審承諾一批棚改項(xiàng)目。此舉簡化了程序，既提高了投融資效率，又降低了融資成本。
建行廣達(dá)支行相關(guān)人士告訴記者，今年初以來該行積極創(chuàng)新保障性住房融資新模式，為東山新苑二期、遠(yuǎn)東麗景、聯(lián)建新苑、江廈小區(qū)、臚雷新城等25個社會保障住房項(xiàng)目、4.5萬套保障住宅建設(shè)提供資金支持。
提升：規(guī)劃先行
妥善布局完善配套
“公交車線路少，周圍醫(yī)院和學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施也不齊全�！边@是一位居住在倉山區(qū)建新鎮(zhèn)福灣新城的業(yè)主此前的抱怨。一些入住保障房小區(qū)的市民都表示，雖然保障房的居住環(huán)境不錯，但配套的短缺還是給生活帶來不便。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在前兩年的保障房建設(shè)中，這樣的現(xiàn)象并非個例。大規(guī)模急速推進(jìn)的背后，保障房區(qū)位偏僻，交通不便，配套設(shè)施不夠健全等問題也逐漸顯現(xiàn)。
從2011年開始，主管部門也注意到了這些問題。記者了解到，現(xiàn)在福州保障房規(guī)劃選址中，首要考慮的就是交通。如目前在建的福州保障房，基本上都在二環(huán)和三環(huán)附近。選址還按照均勻分布的原則，避免一個區(qū)域過度集中。在推進(jìn)保障房小區(qū)建設(shè)的過程中，相關(guān)部門還將同步推進(jìn)配套設(shè)施的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境適宜，將保障房項(xiàng)目建成“區(qū)域新城”。
記者在市中心多個保障房建設(shè)工地看到，新建的保障房小區(qū)在質(zhì)量和規(guī)劃上完全不輸于一般的住宅小區(qū)。如福機(jī)保障房小區(qū)，超高層保障房緊鄰閩江北岸CBD不說，甚至還能看江，令眾多商品房業(yè)主羨慕不已。
影響：充足的保障房
將逐步穩(wěn)定樓市
很多苦于高房價的市民有一個期許，那就是讓保障房成為“高房價終結(jié)者”。福州大規(guī)模的保障房建設(shè)，真能穩(wěn)定房價么?
“事實(shí)上，保障房無法擔(dān)當(dāng)高房價的終結(jié)者�！备＝ㄊ∩缈圃荷缪兴芯繂T徐峰表示，保障房和商品住房面向完全不同的群體，前者針對的是低收入住房困難家庭，不能擴(kuò)大市場的有效供應(yīng)。而保障房落實(shí)到位后，確實(shí)會使得一部分人回歸，但這并不是使房價下降的決定因素，因?yàn)樯唐贩肯M(fèi)的主力高端群體仍然是存在的。
而地產(chǎn)專家王阿忠則認(rèn)為，并不應(yīng)該把平抑房價的重任全交由保障房擔(dān)負(fù)。保障房的第一要務(wù)是發(fā)展民生，其次才是其平抑房價的作用。保障房至少占到市場供應(yīng)半壁江山，才能改變現(xiàn)有供求關(guān)系，并顯現(xiàn)出其影響現(xiàn)有價格水平的效果。目前市場中保障房的比重還是比較少，還達(dá)不到預(yù)期效果。
但是，與此同時，業(yè)內(nèi)人士也有共識，那就是隨著大規(guī)模保障房的介入，照此趨勢發(fā)展，商品房和保障房在絕對數(shù)量上的差距將被縮小，甚至漸成均勢，一直提及的住房雙軌制也將日漸清晰。因此，不妨把保障房看作是政府調(diào)控手段的一部分和政策抑制房價的延伸，若它的大量入市對現(xiàn)有商品房價格產(chǎn)生撼動，其實(shí)就已經(jīng)達(dá)到目的。
（福州晚報首席記者 江海 記者 楊劍峰）