不動產(chǎn)登記關(guān)系到億萬群眾的切身利益。2013年12月，中央編辦下發(fā)通知，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職能整合到國土資源部，標志著萬眾期待的《物權(quán)法》不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于落地。在日前召開的全國政協(xié)十二屆二次會議上，“加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建設(shè)”成為有關(guān)委員關(guān)注的話題之一。
由于不動產(chǎn)登記涉及內(nèi)容多、程序復雜、專業(yè)性強，因此對大多數(shù)人來說，不動產(chǎn)登記需要專業(yè)中介機構(gòu)的幫助。目前與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的政府部門職能整合即將完成，但是與之相適應(yīng)的社會中介機構(gòu)建設(shè)略顯滯后，因此亟待我們認真梳理，系統(tǒng)研究，為下一步改革奠定堅實基礎(chǔ)。本期特邀有關(guān)專家，就構(gòu)建和完善與統(tǒng)一登記相適應(yīng)的社會中介機構(gòu)提出建議。
土地登記中介 組織建設(shè)滯后
土地登記代理人職業(yè)資格管理制度的法律效力層級較低，全國性的土地登記行業(yè)組織尚未建立。
土地登記是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。目前，土地登記中介人員主要是土地登記代理人，中介機構(gòu)主要是土地登記代理機構(gòu)，中介行業(yè)組織主要是土地登記代理人行業(yè)協(xié)會�？傮w來看，社會中介組織建設(shè)法律依據(jù)效力層次較低，組織建設(shè)尚不完備。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
土地登記代理人實行統(tǒng)一資格管理，法律效力層級較低。2002年，人事部和國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法》，通過規(guī)范性文件的形式對土地登記代理人的考試資格、業(yè)務(wù)范圍、考試組織實施、退出登錄管理等工作進行了較為全面的規(guī)定。土地登記代理人經(jīng)考試合格后，持土地登記代理人職業(yè)資格證書，在指定機構(gòu)辦理登記退出登錄后，可以登記代理人名義執(zhí)業(yè)。登記代理人的業(yè)務(wù)范圍，包括代辦登記、指界、地籍調(diào)查，搜集整理土地權(quán)屬和登記相關(guān)資料等。此外，北京和云南等地也出臺了有關(guān)登記代理人退出登錄管理的相關(guān)規(guī)定。但是，總體來看，上述規(guī)定僅限于規(guī)范性文件層面，法律效力層級較低，法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中都還沒有關(guān)于土地登記代理人的專門規(guī)定。
國家尚未出臺對登記代理機構(gòu)的管理措施，僅有部分地方作出規(guī)定。2005年，浙江省土地調(diào)查登記代理行業(yè)協(xié)會頒布了《浙江省土地調(diào)查登記代理機構(gòu)退出登錄暫行辦法》，對土地登記代理機構(gòu)的人員構(gòu)成條件和申請程序等事項進行了詳細規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，土地登記代理機構(gòu)應(yīng)當是經(jīng)工商退出登錄的企業(yè)法人，從事土地登記代理業(yè)務(wù)，需要向浙江省土地調(diào)查登記代理行業(yè)協(xié)會申請執(zhí)業(yè)退出登錄。申請材料經(jīng)所在地土地行政主管部門備案后，經(jīng)協(xié)會審核同意，頒發(fā)《土地調(diào)查登記代理機構(gòu)退出登錄證書》。此外，內(nèi)蒙古、安徽、廣西等地也頒布了相應(yīng)的規(guī)定。
全國性的土地登記行業(yè)組織尚未建立，地方協(xié)會多是與土地調(diào)查、土地估價師行業(yè)組織一體設(shè)立。現(xiàn)在僅少數(shù)省份建立了土地登記代理人行業(yè)組織，主要包括浙江省土地調(diào)查登記協(xié)會、江西省土地登記代理人協(xié)會、黑龍江省土地登記代理人協(xié)會、廣東省土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、內(nèi)蒙古自治區(qū)土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、廣西土地登記代理人協(xié)會等。行業(yè)組織是非營利性的專業(yè)性社會團體，會員包括團體會員和個人會員，業(yè)務(wù)主管部門是地方國土資源主管部門，并接受民政部門的社團登記管理。
房屋登記尚未建立代理人制度
目前房屋登記方面還沒有建立起相應(yīng)的代理人制度，代為辦理房屋登記的主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。
房屋登記是不動產(chǎn)登記的另一重要內(nèi)容。目前，房屋登記方面還沒有建立起相應(yīng)的代理人制度。但實踐中，在房地產(chǎn)辦理前期的手續(xù)環(huán)節(jié)中，早已經(jīng)出現(xiàn)了“代辦”或“代理”的現(xiàn)象，只是尚未公開、尚未規(guī)范而已。由于房屋登記與房屋交易具有密切聯(lián)系，代為辦理房屋登記的主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員(房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理)，中介機構(gòu)主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，中介行業(yè)組織主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)協(xié)會等組織。與土地登記代理人相比，房屋經(jīng)紀人制度建設(shè)相對完備。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行統(tǒng)一資格管理。2011年，住建部、發(fā)改委、人保部聯(lián)合出臺了部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動和監(jiān)管作出了較為明確的規(guī)定。2001年，人事部和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，以規(guī)范性文件的形式對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的考試資格管理進行了較為全面的規(guī)定。與土地登記代理人類似，房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試合格后，可獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)中國房地產(chǎn)估價師學會退出登錄后，方可執(zhí)業(yè)；經(jīng)紀人協(xié)理一般由地方房地產(chǎn)協(xié)會負責管理。
房屋經(jīng)紀機構(gòu)在法律和部門規(guī)章中已有規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條、第五十七條，專門規(guī)定了房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，對其設(shè)立所需要的條件進行了列舉規(guī)定。住建部《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》也對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作出了較為詳細的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，由所在地建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。
全國和地方均建立了相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會和協(xié)會。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)組織通常和房地產(chǎn)估價師行業(yè)組織合并在一起，行業(yè)組織會員包括個人會員和單位會員。全國層面成立了中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會，受住建部的業(yè)務(wù)指導，民政部的監(jiān)督管理。地方層面成立了省市房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會(協(xié)會)。目前廣東、河南、山西等省成立了省房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 (協(xié)會)，東莞市成立了東莞市房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會、深圳市成立了深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)協(xié)會等。
立法規(guī)范中介組織建設(shè)與管理
將登記代理作為不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的重要組成部分，建立層次分明、相互協(xié)調(diào)的登記中介組織法律結(jié)構(gòu)體系。
當前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記即將完成，《不動產(chǎn)登記條例》也即將出臺，針對我國不動產(chǎn)登記社會中介組織建設(shè)整體零散、薄弱的現(xiàn)狀，建議立足我國國情，從以下方面推動我國不動產(chǎn)登記社會中介組織建設(shè)。
充分肯定社會中介組織的積極作用，在立法上給予登記代理人員、機構(gòu)、協(xié)會等明確的法律地位
對登記代理的作用予以認可，將其作為不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的重要組成部分。簡政放權(quán)，建設(shè)服務(wù)型政府，是我國行政體制改革的方向。在不動產(chǎn)交易日益活躍的現(xiàn)狀下，土地登記代理機構(gòu)通過自己專業(yè)的服務(wù)，可以減輕當事人的負擔，提高土地登記機關(guān)的工作效率，有利于促進不動產(chǎn)交易的迅速完成，有利于提升不動產(chǎn)登記的規(guī)范有序運行，積極作用明顯。因此，對于這項制度應(yīng)當予以充分肯定，并繼續(xù)發(fā)展和完善。
建立層次分明、相互協(xié)調(diào)的登記中介組織法律結(jié)構(gòu)體系。首先，應(yīng)在《不動產(chǎn)登記條例》中對登記代理機構(gòu)和人員作出原則性規(guī)定，例如規(guī)定不動產(chǎn)登記的相關(guān)事項可以委托專業(yè)的不動產(chǎn)登記代理人，不動產(chǎn)登記專業(yè)代理人的具體管理辦法由不動產(chǎn)登記主管部門另行規(guī)定。其次，在部門規(guī)章層面出臺專門關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人員和機構(gòu)的《不動產(chǎn)登記代理人管理辦法》，辦法可以對登記代理人、代理機構(gòu)、代理人協(xié)會等作出具體規(guī)定；再其次，通過規(guī)范性文件的方式出臺關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人具體命題、考試、收費、發(fā)證，以及機構(gòu)管理、協(xié)會管理等方面的細化事項。
根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，明確不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍，整合登記人員資質(zhì)管理
首先，將登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至全部不動產(chǎn)。根據(jù)國務(wù)院機構(gòu)改革方案的要求，整合“房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責”，因此，應(yīng)將不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至包含土地、房屋、林地、草原各類不動產(chǎn)在內(nèi)的登記代理服務(wù)事項。在保留房屋經(jīng)紀人的基礎(chǔ)上，要求其中從事登記代理的中介人員必須持有不動產(chǎn)登記人員資格證書。
其次，可以借鑒法律資格管理經(jīng)驗，將登記官資格和登記代理人資格進行整合。目前，土地登記機關(guān)存在土地登記人員持證上崗考試制度，房屋登記機關(guān)存在房屋登記官制度。兩項制度均是針對登記機關(guān)直接從事登記事務(wù)的公務(wù)人員所設(shè)，都要求具備一定的土地登記知識和民商法律知識，其考試內(nèi)容與登記代理人有較大的相似性。我國法律領(lǐng)域，實行律師、法官、檢察官考試合一的司法考試，不動產(chǎn)登記也可以其為借鑒，將不動產(chǎn)登記官考試和不動產(chǎn)登記代理人考試合并為不動產(chǎn)登記人員資格考試，由不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)對不動產(chǎn)登記相關(guān)從業(yè)人員實行更加統(tǒng)一、規(guī)范的管理。
加強不動產(chǎn)登記中介市場的培育，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)和不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會管理
首先，進一步規(guī)范不動產(chǎn)交易市場，促進登記代理行業(yè)發(fā)展�？偟膩砜矗覈牟粍赢a(chǎn)交易市場起步相對較晚，登記制度也尚處于逐步完善的階段。專業(yè)化、規(guī)�；牟粍赢a(chǎn)登記代理人員和機構(gòu)尚未成型。因此，應(yīng)當把更多的登記相關(guān)事項交給市場去承擔，政府著力事后的監(jiān)管。在尊重不動產(chǎn)權(quán)利人意愿的基礎(chǔ)上，逐步引導當事人選擇專業(yè)化的登記代理機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記事務(wù)，進而逐步形成良好的市場化服務(wù)機制。
其次，完善登記代理機構(gòu)組織管理，促進代理機構(gòu)的規(guī)范誠信經(jīng)營。為便于制度的銜接和落實，從事不動產(chǎn)交易經(jīng)紀的行業(yè)組織可以繼續(xù)進行代理登記業(yè)務(wù)，但是必須具有一定數(shù)量的、持有不動產(chǎn)登記代理資格證書的專業(yè)人員，并由其直接開展相關(guān)登記代理實務(wù)。代理人員從業(yè)時發(fā)生違法違規(guī)行為的，代理機構(gòu)應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的賠償責任。
再其次，自下而上，逐步建立和完善不動產(chǎn)登記代理人行業(yè)協(xié)會。行業(yè)協(xié)會的建立，需要具備一定規(guī)模的從業(yè)人員和從業(yè)機構(gòu)。目前來看，全國大多數(shù)地區(qū)土地登記代理行業(yè)協(xié)會還處于初步建設(shè)階段，因此，可以在明確土地登記代理專業(yè)管理的前提下，與地方房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀、土地調(diào)查協(xié)會等進行整合，出臺行會章程完善組織機構(gòu)和會員的管理。在地方協(xié)會發(fā)展完善的基礎(chǔ)上，成立全國性的登記代理人協(xié)會，在全國范圍內(nèi)開展行業(yè)自律管理。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在規(guī)范建設(shè)、人員培訓、業(yè)務(wù)交流、誠信管理、反映行業(yè)訴求等方面的積極作用。
文章來源：中國國土資源報